금융위기와 부동산의 상관관계

투자에 있어서 세상은 늘 위기입니다. 상승해도 위기, 하락해도 위기, 언제나 위기는 우리 앞에 있으며, 막상 또 준비를 하면 이 녀석이 도통 나타나지 않습니다. 늘 예고없이 갑자기 찾아와 뒤통수를 때리고 달아납니다.

 

현재 서울을 포함하여 일부 수도권의 부동산이 예사롭지 않습니다. 새정부 들어 8차례 이상의 부동산 정책이 발표되었지만 결국 서울 경기의 급등세를 막기에는 역부족이었습니다. 그렇다면 대체 부동산이 언제까지 오르고, 현재의 위치는 어디쯤일까요?

 

현재 고용지수를 포함하여 한국 경기가 좋지 못합니다. 그건 누구나 다 인식하는 사실이구요, 그래서 부동산 하락론자들은 다음과 같은 주장을 많이 합니다.

 

"현재 미국이 금리를 올리고 있으나, 우리나라는 경제상황, 가계부채 등으로 인하여 금리를 올릴 형편이 되지 못한다. 하지만 결국엔 외화 유출을 방지하기 위해 금리를 올릴 것이며, 이로인해 가계부채가 증가하고, 대한민국에 경제위기가 찾아올것이다!"

 

그럼 대한민국이 위기가 왔을때 부동산이 어땠는지 살펴보면 앞으로의 위기대응에 도움이 될 것입니다. 대한민국의 큰 위기는 역시 1997년말 IMF를 대표적으로 꼽을 수 있습니다. 또한 2008년 금융위기때 역시 대한민국을 넘어 전 세계적인 경제위기가 찾아왔었습니다.

 

자... 그럼 이당시 부동산은 어떻게 움직였을까요? 금융위기를 가장 직관적으로, 정량적으로 확인할 수 있는것이 바로 주식입니다. 이때 대한민국의 종합주가지수와 부동산의 지수를 비교해보겠습니다.

 

부동산 지수는 2015년 12월의 가격을 100일 기준으로 나타낸 수치이며 기간은 1986년 1월부터 2018년 1월 까지 입니다.

 

 

 

부동산의 종류 구분은 아래와 같습니다.

1. 주택매매가격종합지수

2. 서울주택매매가격종합지수

3. 전국아파트매매가격종합지수

4. 서울아파트가격종합지수

5. 강남아파트가격매매가격지수

 

어떤가요? 첫번째 화살표가 1997년 IMF, 두번째 화살표가 2008년 금융위기 당시의 위치 입니다. 주가보다 훨씬 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 오히려 대한민국의 경제적 위기가 왔을 경우 부동산은 훌륭한 리스크 헤지 기능을 보이고 있습니다.

 

대한민국의 위기가 온다 한들 1997년 IMF급의 위기는 현 외환보유고 상황으로 봤을때 오기는 힘듭니다. 또한 위기가 와도 부동산은 하락방어에 아주 뛰어난 자산임을 위의 그래프는 나타내고 있습니다.

 

2015년 12월 100을 기준으로 한 지수라 기준점을 잡기 난해할수 있습니다. 시작점인 1986년 1월을  100으로 수정한 그래프는 아래와 같습니다.

 

 

 

어떻습니까? 이제는 기준점이 시작과 동일해서 더욱 직관적으로 보일 것입니다. 대한민국의 역대급 금융위기에서도 부동산은 아주 견고한 흐름을 보였으며, 탄탄한 하방 경직성을 보여왔습니다.

 

통계적으로 보았을때 해당기간별 주가와 부동산지수의 상관계수는 무려 0.9에 가까운 수치를 나타냅니다. 즉 30년 이상의 기간으로 보았을때 주가와 부동산은 동행하는 측면이 아주 강하며 하락시에는 그 하락폭이 주식보다 훨씬 적은것이 바로 부동산입니다.

 

만약에 말입니다...부동산이 반토막 난다면 어찌될까요? 하방경직성이 뛰어난 부동산이 반토막났으니, 주식의 하락폭은 훨씬 클 것이며, 그 상황은 부동산뿐만이 아니라 대한민국 전체의 자산가치가 쪼그라 드는 것을 의미할 것입니다. 서민 무주택자들은 집값 하락으로 내집마련의 기회가 오는것이 아니라 다니고 있는 직장부터 박살날것이며, 직장인은 월급이 밀리고 해고되며, 자영업자들은 폐업을 고민할 시기가 찾아올것입니다.

 

이래도 부동산이 폭락해야 세상이 돌아간다고 생각하십니까?

 

현재의 서울의 부동산 급등은 과열된 측면이 없지는 않아 보입니다.  전국주택매매지수와 서울의 지수를 비교하여 현재 서울부동산의 위치를 판단해 보겠습니다. 전국의 주택매매가격종합지수와 서울의 주택매매매격종합지수, 이 둘의 표준편차를 중첩해보면 다음과 같습니다.

 

 

 

이 둘의 편차가 낮았던 지점이 부동산 매수의 적절한 타이밍에 가까웠습니다. 2002년에 매수해서 2008년에 매도하고, 다시 2015년에 매수후 현재 보유하고 있으면 부동산으로 수익이 났을 타이밍입니다. 즉, 전반적으로 서울의 부동산이 상승하면, 시차를 두고 지방 부동산이 상승했으며, 이둘의 편차가 일정 수준으로 좁혀지면 다시 가격의 변곡이 발생하였다는것을 경험적으로 알 수 있습니다.

 

현재의 편차가 바닥권은 아니지만, 전고점에 비해서는 아직 여유가 있는 위치입니다. 다만, 부동산의 경우 거래단가가 매우 크고, 잦은 매매는 부담이 있는 만큼 신중한 위치선정과 투자타이밍이 꼭 필요합니다.

 

위기를 기다리면서 내집마련의 기회를 뒤로 미루는 것은 좋은 판단이 아닙니다. 오히려 위기가 왔을때 내집 한채는 든든한 버팀목이 되어 줄 것입니다. 또한, 위기는 대부분 예고 없이 찾아옵니다. 기다린다고 오면 위기가 아니지요.