부동산 입지분석의 핵심 고려사항

부동산 입지분석의 핵심 고려사항

 

부동산, 不動産, Real estate,  한자로 번역하면 움직이지 않는 자산이고, 영어로 직역하면 실제 자산이 됩니다. 움직이지는 않지만 실제로 가장 중요하며 핵심적인 자산, 이것이 바로 부동산 입니다.

 

고정된 자산이니 자유롭게 움직일 수 없는 만큼 그 입지(Location)이 매우 중요합니다. 어떠한 요건을 갖추어야 훌룡한 부동산이라 할 수 있을까요? 부동산 입지분석의 핵심 고려사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

얼마전 경북 상주시의 인구가 10만이 무너지며 인구의 규모로는 "시(市)" 의 조건을 상실하였습니다. 경상도의 기원이 경주와 상주의 앞글자를 따서 유래한것을 생각하면 상주시의 인구 절벽은 가벼히 여길 사항은 아닙니다.

 

 

경주는 신라의 천년 고도로 역사적으로나 문화적으로 매우 중요한 곳이었습니다. 하지만 상주는 왜? 란 물음이 당연히 생길 수 있습니다.

 

인류의 문명이 태동한 이래, 대부분의 기간이 농경사회 였음을 부인할 수 없습니다. 농산물이 곧 부(富)의 상징이었고 이는 곧 가치의 상승과 축적 그리고 권력을 의미했습니다. 상주의 지형을 살펴보면 넓은 평야갸 펼쳐저 있고, 낙동강이 굽이져 있습니다.

 

 

즉, 농경사회에 최적화된 넓은 토지, 관개에 유리한 하천망, 그리고 물자수송이 용이한 대하천인 낙동강이 인접해 있습니다. 특히, 북측 및 서측은 높은 산맥으로 막혀있고 적절한 하천밀도가 관개뿐만이 아니라 외적의 방어에 적합한 해자의 기능을 하고 있어 군사적으로도 매우 중요한 위치였습니다.

 

주변지역과 차별화된 압도적인 농업 생산성을 바탕으로 부를 축적하고, 이 부를 방어하고 수송할수있는 지형 및 지리조건으로 인해 인구가 증가하였으며, 이를 바탕으로 한반도 남동부에서 천년의 고도인 경주 다음으로 중요한 위치를 차지했던 곳이 바로 상주 입니다.

 

현재는 농경사회가 아닙니다. 즉, 농업이 더이상 고 부가가치를 창출 할 수 있는 재화가 아니기 때문에 해당 지역이 가지는 가치의 생산성이 급격히 하락하고 인구의 급속한 이탈이 발생한 것입니다.

 

이러한 현상을 고찰해 보면 부동산의 입지는, 교통, 학군, 상권 역시 무시할 수 없는 요소이긴 하지만 그보다 상위 개념인 "고 부가가치를 창출 할 수 있는가?"를 우선적으로 고려해 보아야 합니다.

 

 

곰곰히 생각해보면 대한민국의 신흥 부촌의 경우 고 부가가치를 생산하는 기업들이 위치한 장소와 그리 멀지 않은 곳이 많습니다. 즉, 고 부가가치를 생산하는 기업에서 고 임금을 받는 노동자가 나타나게 되며 이들이 거주하는곳에 높은 소비수준과 경제력을 보고 상권이 형성되고 인프라가 발달하는 순서입니다.

 

과거에는 농업이 부가가치를 창출했지만, 이제는 기업이 부가가치를 만들고 경제를 순환시킵니다. 평균의 기업이 많이 들어오는 곳은 큰 의미가 없을 것입니다. 과거의 상주가 그랬듯이 주변의 평균을 압도하는 부가가치를 창출하는 기업, 고임금 근로자가 많은 기업의 흐름을 보아야 합니다.

 

농경사회에서는 땅 자체가 생산성과 부를 축적하는 수단이었다면 이제는 그 땅 위에 세워진 기업을 보고 접근을 해야 할 때입니다.